10月23日，200位房地产和金融跨界人士齐聚上海逸林酒店，这是投资界沙龙的第145期，房地产基金专场，房地产并购是与会嘉宾在论坛环节讨论最热烈的问题，有嘉宾连抛3个故事，各个惊心。

      ８亿的项目２亿成交

　　第一个故事，海南某一个项目，当时跟一个著名的房产商谈得很好，谈了大概两个多月，差不多在资金快到枯竭的时候谈到了8个亿的资金，最后，在银行还款期只剩下一周时间的时候，ＧＰ在机场跟这个房产开发商打了一个电话，ＧＰ跟房产商说8个亿太贵，2个亿！这宗并购最终以2亿成交。

　　分享这个例子的是张江科技园张江发展基金部董事总经理林倍行，在林倍行看来，并购时机非常关键，抛开商业道德，资本方的确会找最有利的时机进入，场面可能很残酷。

　　“由于整个行业的低迷，并购机会越来越多，我们去找项目不是去做投资，而是去本着一个拣皮夹子的心态，我们在等，一定是地上有一个皮夹子才去拣。” 一家房地产基金ＧＰ直接这样描述他们对并购项目的择选标准。

　　可是，人家项目方也会想，“我这个地段这么好凭什么卖给你，就算现在弄的一塌糊涂也是一个优质资产。” 怎么和项目方博弈？三益资本投资副总裁陈斐的策略体现了资本方一贯的做法：一定要掌握主动权。“我怎么跟他谈？要等他这个资产无法控制的情况下跟他谈，需要他去梳理这些债权债务的时候才去收购，否则卖方的心里价位远高于地产基金的心里价位，这个合作就没法谈。”

       中小房企股权换资金

　　投资双方地位之所以如此悬殊，核心原因就是中小房企堪忧的生存境况。近来，地产金融调控趋严，多数银行均对房地产开发贷款实施了严格管控，中小型开发商获得银行贷款甚至从信托拿钱都变得更为困难，大部分房企资金链趋紧，一些房企的资金链已接近断裂；北京、上海等大中城市甚至出现大型成熟物业的转让潮。

　　除了抛售产权项目之外，为了先活命，中小房企不得不一手忙着去库存，一手忙着找资金，部分中小房地产企业只能以股权换资金，

　　因此，无论从数量还是金额上看，国内的房地产并购都正在加速，据清科集团旗下私募通统计，2014年上半年中国并购市场完成784起并购交易，房地产以91起交易、占比11.6%的成绩稳居第一；并购金额上，房地产行业排名第二。

　　接下来，国内房地产业将出现大规模并购潮，这一判断已经成为行业内的主流观点。

       当心那些“坎”

　　以往的房地产基金常常被称为“放高利贷”，高利贷这个模式门槛太低、操作太简单，迟早做不下去，但是，并购相对来说技术难度增加很多、门槛也高很多。

　　第二个故事，天津南开区的一个项目，错综复杂的法律纠纷，听得人头都大了，ＧＰ不禁问“有这么多人告你，谁敢投？” 林倍行说，这样的项目即便要投资，法务问题也一定要缕得干干净净。

　　项目看得多了，ＧＰ们还时常遇到意想不到的突发状况。第三个故事，天津的一个项目，卖方当时打算把它卖给万科，都已经谈好了，5个亿的资金，后期3个亿基本上就可以完全收购，但是，就在下午要签约的时候政府那边说不允许转让。为什么呢？之前政府是认为这个企业要死了，所以以欢迎的姿态非常积极的来处理这个事情，最后发现其实可以把这个开发商的钱吞掉，再罚两三个亿，这样子更好。

　　这两个案例都是项目本身有问题或者资质不太好的。对于房地产基金来说，面对的大多是存在一定问题的项目。房地产行业融资成本差异非常明显，前２０强或者上市房企融资渠道选择性大，像万科去年海外发债利率还不到3%，最优质的项目往往不缺资金，急需融资的项目往往多多少少存在一定的缺陷。

　　凯思达资本高级副总裁全宇从来没觉得并购是一个热点，在他看来收购就是一个名词，一支股权基金的投资方式无非是参股和收购。“收什么项目？多少钱收的？收下来干吗？能不能弄好，而且有人接盘？”这些才是他们最关注的问题。

　　钜洲资产石景说，钜洲资产拿项目的时候更多考虑的是两点：一个是项目情况怎么样，二是资金怎么解决，这两个问题解决了之后决策者再拍板到底要不要做这个项目。

　　不希望只是简单的做一个中介方，找到一个项目然后交给开发商，钜洲资产希望能够提供项目、提供资金、解决方案，给到大型开发商的时候是一个优质项目和资金解决方案，这种情况下大开发商更容易接受这样一个并购项目。这种观念也是来自于钜派投资的ＧＰ们之前的开发商背景。

　　最近，钜派投资成立了一支专门的并购基金，“引入了房地产行业里面几位响当当的人物，以地产开发商的眼光嫁接资产管理，自己掌握更多更全的信息的时候，成功的几率更大。”石景说。